Selgers opplysningsplikt ved boligsalg

I dagens boligmarked, preget av økende etterspørsel og stigende priser, er det viktig at selger er klar over sine forpliktelser ved boligsalg etter avhendingsloven (avhl.). Opplysningsplikten er en av de viktigste, da den sikrer at kjøperen mottar korrekt og fullstendig informasjon om boligens tilstand, noe som bidrar til å unngå fremtidige tvister.

Viktige endringer i avhendingsloven fra 2022

Fra 1. januar 2022 ble det innført viktige endringer i avhendingslova for å styrke kjøperens rettigheter og ansvarliggjøre selgeren. De mest betydningsfulle endringene er:

• Selger kan ikke lenger benytte generelle forbehold ved salg av bolig, som tidligere ga kjøper risiko for skjulte feil og mangler.
• Kjøper har en egenrisiko for mangler opp til kr 10 000.
• Krav om tilstandsrapport ved boligsalg, som gir en mer nøyaktig vurdering av boligens faktiske tilstand.

Tidligere kunne boligsalg gjennomføres med «som den er»-forbehold, hvor selgeren fraskrev seg ansvaret for skjulte feil og mangler. Fjerningen av dette forbeholdet er den største endringen i avhendingslova, og den har påvirket all omsetning av bolig og fritidsbolig. Dette gir selger et sterkere insentiv til å gi grundige opplysninger om boligen før salg.

Selgers ansvar etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8

Avhendingslova § 3-7 pålegger selger ansvar for mangler dersom kjøperen ikke har fått tilstrekkelig informasjon om forhold ved boligen som selgeren «kjente» eller «måtte kjenne til», og som kjøperen hadde grunn til å forvente å få opplyst. Videre regulerer avhendingslova § 3-8 situasjoner der boligens faktiske tilstand ikke samsvarer med de opplysningene som selgeren har gitt.

For at en opplysning skal kunne påberopes, må den ha hatt betydning for kjøpsavtalen. I henhold til sikker praksis kan selger holdes ansvarlig for feilaktige eller mangelfulle opplysninger gitt av tredjemenn, som megler eller takstmann.

Tilstandsrapportens betydning og krav

Bruken av tilstandsrapporter har lenge vært vanlig ved boligsalg, men med endringen av avhendingslova ble forskriften «Tryggere bolighandel» innført for å regulere innholdet og utførelsen av disse rapportene. Hensikten med rapporten er å gi en pålitelig og objektiv vurdering av boligens tilstand. Ifølge avhendingslova § 3-10 første ledd tredje punktum fastsetter forskriften hvilke krav som må oppfylles for at en tilstandsrapport skal være gyldig. Dersom disse kravene ikke er oppfylt, vil dokumentet ikke bli ansett som en tilstandsrapport, og dermed ikke være kjent for kjøperen.

Ugyldig tilstandsrapport – rettspraksis

Det oppstod imidlertid en viss uenighet etter lagmannsrettens dom i saken LB-2023-170557, hvor spørsmålet var hvilken betydning det har at tilstandsrapporten ikke oppfyller kravene i den nye forskriften. Lagmannsretten konkluderte med at feil i én del av tilstandsrapporten ikke ugyldiggjør hele rapporten, men kun den delen feilen gjelder. Retten understreket også viktigheten av å skille mellom tilfeller der kjøper kun har fått informasjon fra en ugyldig tilstandsrapport, og tilfeller der kjøper har fått kunnskap på andre måter. I sistnevnte tilfelle mente lagmannsretten at kjøper ikke kan påberope seg uvitenhet når vedkommende har fått informasjon på annen måte.

Selgers identifikasjon med takstmann og egenerklæring

Det er viktig å merke seg at selger identifiseres med takstmann etter både avhendingslova §§ 3-7 og 3-8, og at feil og mangler i tilstandsrapporten kan rettes direkte mot selger. Dette gir selger et sterkt insentiv til å nøye vurdere valg av takstmann og å gjennomgå tilstandsrapporten grundig. Det er også viktig at selger fyller ut egenerklæringsskjema korrekt og ærlig, da eventuelle feil og mangler som oppgis her vil bli inkludert i takstmannens vurdering og påvirke nøyaktigheten i tilstandsrapporten.

Konsekvenser av manglende eller feilaktige opplysninger

Manglende eller feilaktige opplysninger kan føre til alvorlige konsekvenser, som rettslige tvister. Kjøper kan kreve prisavslag, erstatning, eller i verste fall heving av kjøpet. Hvis selger har tegnet boligselgerforsikring og har handlet grovt uaktsomt ved å unnlate å gi opplysninger eller gi uriktige opplysninger, kan dette også føre til tap av forsikringsdekning.

Oppsummering – Selgers opplysningsplikt

Selgers opplysningsplikt er en viktig del av boligsalgsprosessen, og krever at selger gir korrekte og nødvendige opplysninger om boligens tilstand. Ved å informere om alle relevante forhold som selger «kjente» eller «måtte være» kjent med, sikrer selger at kjøperen får en realistisk og berettiget forventning om boligens faktiske tilstand. Dette reduserer risikoen for at selger kan bli holdt ansvarlig for manglende eller uriktige opplysninger, og bidrar til en tryggere og mer rettferdig bolighandelprosess for både kjøper og selger.

Hos Advokatfirmaet Dehn har vi advokater med solid erfaring innen fast eiendom og boligkjøp. Ta kontakt med oss for juridisk bistand, enten du er selger eller kjøper, for å sikre en trygg og rettferdig bolighandel.